8 * tijdig-klagen-over-gebrek-bij-verkoop-woning Tijdig klagen over gebrek bij (ver)koop woning

Tijdig klagen over gebrek bij (ver)koop woning

Sinds de Hoge Raad in 2014 heeft bepaald dat tijdig over een gebrek aan een afgeleverde zaak moet worden geklaagd maar dat “een vaste termijn daarbij niet (kan) worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt “, is dus de vraag welke termijn in acht moet worden genomen. Het belang van koper, die rechten verliest bij te laat klagen, en het belang van verkoper, bestaande uit de mogelijkheid om nog bewijs te leveren of de tekortkoming te beperken, staan hierbij tegenover elkaar. De afweging van die belangen moet dan resulteren in een concrete termijn in een concrete situatie maar ook in een verdeling van stelplicht en bewijslast tussen koper en verkoper.

 

Een mooi voorbeeld daarvan met een duidelijke invulling van deze geschetste normen is een recent arrest van het hof in Leeuwarden. Koper had eind 2007 een woning gekocht uit 1996. Aan deze woning was in 2002 een aanbouw gemaakt die kort na de koop gebreken vertoonde. Eind 2009 hadden kopers bij verkopers daarover per brief geklaagd. Op het adres waarheen de brief was gestuurd woonden verkopers niet meer. Dit zag derhalve op de stelplicht en bewijslast van het moment waarop geklaagd was: dat dienen kopers te stellen en vervolgens te bewijzen. Voor de gestelde datum in eind 2009 slaagden kopers daarin niet: vast stond dat de brief niet bij verkopers was aangekomen; wel lukte het kopers voor een latere datum die in mei 2010 was gelegen. Vervolgens ontstaat er een stelplicht en bewijslast voor verkopers: namelijk voor het moment waarop kopers bekend waren met de gebreken, althans dat hadden kunnen zijn; zulks in het licht van daardoor ondervonden nadeel door verkopers. Zou dat moment van bekendheid (heel) veel eerder voorafgaand aan, in casu, mei 2010  zijn, dan zou te gelden kunnen hebben dat kopers niet tijdig geklaagd hebben over de gebreken. In het beoordeelde geval werd vervolgens door de rechter vastgesteld dat kopers in november 2009 op de hoogte waren geraakt van het gebrek. Aldus was een klachttermijn in acht genomen van een half jaar. Die termijn achtte het hof vervolgens redelijk omdat verkopers niet (nader) hadden uitgelegd door dat tijdsverloop nadeel te hebben ondervonden.

 

Dat op deze termijn allerminst blind gevaren kan worden blijkt had het hof Den Bosch in 2013 waarin een klachttermijn van 5, 5 maand te lang werd geacht.  Aardig genoeg ging het in die kwestie ook om een woning met een verzakkende aanbouw waarvoor een deskundigenonderzoek nodig was.