11 * scholieren-in-een-kantoorgebouw-een-gebrek-of-niet Scholieren in een kantoorgebouw; een gebrek of niet?

Scholieren in een kantoorgebouw; een gebrek of niet?

Deze vraag lag onlangs voor bij de kantonrechter te Rotterdam.

Wat was het geval? Een advocatenkantoor huurde sinds 2012 kantoorruimte in het WTC te Rotterdam. De verhuurder promoot deze kantoorruimtes met wervende teksten zoals: ‘de perfecte omgeving om uw bedrijf te vestigen’; 'in een uniek gebouw dat voldoet aan de hoogste kwaliteitseisen’ en ‘van een gebouw met deze uitstraling mag u het nodige verwachten. En dat krijgt u dus ook’. Sinds 2014 werd echter op dezelfde etage, als waar het advocatenkantoor kantoorruimte had gehuurd, echter ook ruimte verhuurd aan de Hogeschool Rotterdam. Het advocatenkantoor heeft de verhuurder vervolgens in september 2015 laten weten overlast te ondervinden van de aanwezige scholieren. Zij was voorts van mening dat verhuurder haar verplichtingen tot het verschaffen van het passend huurgenot aldus niet nakomt en dat verhuurder kennelijk ook niet voornemens is dit huurgenot te herstellen. Het advocatenkantoor heeft vervolgens op eigen initiatief de huurprijs met 30% verminderd.

De verhuurder vordert betaling van de te weinig betaalde huur omdat er geen sprake van een gebrek zou zijn. Huurder betwist dit en vordert als tegenvordering onder meer een verklaring voor recht dat de inhouding c.q. opschorting van de huur juist is, de huurprijs met 30% te verminderen en ontbinding van de huurovereenkomst.

De vraag die de kantonrechter moet beantwoorden is of het feit dat op dezelfde verdieping in het WTC waar gedaagde bedrijfsruimte huurt, ook een school ruimte huurt, een gebrek is. Dit is volgens de kantonrechter inderdaad het geval: van een ruimte gehuurd in een kantoorgebouw dat aangeprezen wordt met de hierboven opgenomen wervende teksten tegen een niet geringe huurprijs, hoeft de huurder niet te verwachten dat in dat gebouw (zelfs op dezelfde verdieping) in grote getale scholieren rondlopen. De enkele aanwezigheid van scholieren past al niet bij een ‘representatieve kantooromgeving in het centrum van Rotterdam’ en levert een gebrek op. Dit gebrek leidt tot vermindering van het huurgenot en geeft het recht op een daaraan gelijke vermindering van de huurprijs. De verklaring voor recht dat de inhouding juist is wordt dan ook door de kantonrechter toegewezen, evenals de vordering tot vermindering van de huurprijs met 30% vanaf september 2015, het moment waarop de verhuurder behoorlijk in kennis gesteld is van het gebrek. Nu de overige 70% wel betaald is, bestaat er geen huurachterstand, zodat de vordering van de verhuurder wordt afgewezen. Tot slot wordt ook de ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken omdat de kantoorruimte niet voldoet aan de verwachtingen die het advocatenkantoor mocht hebben van de ruimte, verhuurder derhalve tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst en deze tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt.