1 * duidelijkheid-over-verhuiskosten-bij-renovatie-huurwoning Duidelijkheid over verhuiskosten bij renovatie huurwoning

Duidelijkheid over verhuiskosten bij renovatie huurwoning

Indien voor renovatie van een huurwoning verhuizing noodzakelijk is, heeft huurder recht op een verhuiskostenvergoeding van € 5.892,-. Maar wat als er ook, of met name, sprake is van dringende werkzaamheden, groot onderhoud of verbeteringen, al dan niet op uitdrukkelijk verzoek van huurder? Zeker bij complexgewijze renovatie kan de totale verhuiskostenvergoeding dan behoorlijk in de papieren lopen voor verhuurder. Voornoemde prejudiciële vragen heeft de Hoge Raad op 22 april jl. beantwoord.

Overigens ging de eerste conclusie van de advocaat-generaal voorafgaand aan de uitspraak van de Hoge Raad een geheel andere kant op. Daarin werd het verhuiskostenprobleem niet als breed ervaren hetgeen nodig is voor een prejudiciële vraag: "Aan opvattingen van de zich rijdende rechter noemende persoon komt in dit opzicht m.i. geen relevante betekenis toe.", aldus AG Spier. Evenmin kan het zo zijn, aldus nog steeds Spier, dat "feitenrechters hun problemen rijp en groen bij de Hoge Raad neerleggen". Dat laatste had de kantonrechter Amersfoort zich al ter harte genomen in de uitspraak van 14 oktober 2015: die meende de antwoorden van de Hoge Raad niet nodig te hebben in het geschil dat gelijk was aan wat aan de Hoge Raad was voorgelegd.

Ondanks deze kanttekeningen heeft de Hoge Raad toch nadere duidelijkheid gegeven. Allereerst het onderscheid tussen dringende werkzaamheden en renovatie: met een beroep op de wetsgeschiedenis zijn werkzaamheden dringend als die bij uitstel tot extra of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden. Renovatie moet steeds gericht zijn op een toename van het woongenot. Beide soorten werkzaamheden kunnen vanzelfsprekend samenvallen, bijvoorbeeld bij 'groot onderhoud' maar dat is dan geen juridische term. Maar dan de vraag: zijn in een dergelijk geval verhuiskosten verschuldigd? De Hoge Raad: slechts indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden - op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden -  het noodzakelijk maakt dat de huurder verhuist. Weliswaar een duidelijk antwoord maar ook een antwoord dat in de praktijk een nogal feitelijk analyse van de voorgestelde 'groot onderhoud' werkzaamheden zal vergen.

De verhuiskostenregeling is voorts dwingend recht, aldus de Hoge Raad. Mede daarom maakt het geen verschil of (een deel van) de werkzaamheden op verzoek en initiatief van de huurder wordt verricht.